第1章：中国产业园区轻资产运营综述及数据来源说明

1.1 产业园区定义与分类

1.1.1 产业园区定义

1.1.2 产业园区分类

（1）按照园区的功能特征划分

（2）按照经营活动的特征划分

（3）按照产业园区的级别分类

1.1.3 产业园区功能

1.2 产业园区发展历程及演变

1.2.1 产业园区发展历程

1.2.2 产业园区生态系统演变

（1）生态系统的发端：聚核

（2）生态系统的形成：聚链

（3）生态系统的完善：聚网

1.2.3 中国产业园区发展模式演变

1.3 产业园区轻资产运营模式含义

1.3.1 轻资产运营概念

1.3.2 产业园区轻资产运营模式含义

第2章：中国产业园区轻资产运营发展环境洞察

2.1 中国产业园区轻资产运营经济（Economy）环境分析

2.1.1 中国宏观经济发展现状

（1）中国GDP及增长情况

（2）中国三次产业结构

（3）第三产业增加值

2.1.2 中国宏观经济发展展望

2.1.3 中国产业园区轻资产运营发展与宏观经济相关性分析

2.2 中国产业园区轻资产运营社会（Society）环境分析

2.2.1 社会环境分析

（1）房地产市场发展分析

（2）城镇化水平

1）中国城镇化现状

2）中国城镇化趋势展望

2.2.2 社会环境对产业园区轻资产运营发展的影响总结

2.3 中国产业园区轻资产运营政策（Policy）环境分析

2.3.1 国家层面产业园区轻资产运营政策规划汇总及解读

2.3.2 31省市产业园区轻资产运营政策规划汇总及解读（指导类/支持类/限制类）

2.3.3 国家重点规划/政策对产业园区轻资产运营发展的影响

（1）国家“十四五”规划对产业园区轻资产运营发展的影响

（2）不动产私募投资基金试点政策

2.3.4 政策环境对产业园区轻资产运营发展的影响总结

2.4 中国产业园区轻资产运营SWOT分析

第3章：中国产业园区发展现状及运营情况分析

3.1 中国产业园区发展规模

3.1.1 产业园区数量规模

（1）产业园区数量

（2）开发区数量

3.1.2 产业园区投资规模

3.1.3 产业园区建设面积

3.2 中国产业园区经营效益

3.2.1 高新区经营效益分析

3.2.2 经开区经营效益分析

3.2.3 园区开发企业经营效益

3.3 中国产业园区竞争状况分析

3.3.1 中国园区高质量发展百强

3.3.2 中国百强园区竞争格局

（1）百强园区区域竞争

（2）百强园区类型竞争

（3）百强园区产业竞争

1）中关村科技园区

2）上海张江高科技园区

3）深圳市高新技术产业园区

3.4 中国产业园区发展痛点分析

3.4.1 园区发展不均衡现象突出

3.4.2 部分园区尚未形成产业集群效应

3.4.3 部分园区低水平发展现象严重

3.4.4 缺乏技术创新能力，产业服务薄弱

3.4.5 园区管理的体制机制僵化

第4章：中国产业园区开发运营模式分析

4.1 中国产业园区开发运营关键要素

4.2 中国产业园区开发模式分析

4.2.1 政府主导开发模式

4.2.2 企业主导开发模式

4.2.3 政企合作开发模式

4.2.4 新形势下开发模式趋势及建议

4.3 中国产业园区运营模式分析

4.3.1 政府运营模式

4.3.2 投资运营模式

4.3.3 服务运营模式

4.3.4 土地盈利模式

4.3.5 产业运营模式

4.3.6 新形势下运营模式趋势及建议

（1）市场主体多元化

（2）全要素园区服务体系化

4.4 中国产业园区盈利模式

4.4.1 产业载体构建盈利模式

4.4.2 产业发展盈利模式

4.4.3 金融运作盈利模式

4.4.4 新形势下盈利模式趋势及建议

（1）准确把握园区发展的阶段性特征，选取符合实际的盈利模式

（2）以园区服务体系为突破，提升增值服务在园区盈利中的比重

（3）拓展金融投资类盈利渠道，以金融创新带动园区盈利模式创新

（4）规范土地运营类盈利渠道，保证园区基础性收入的持续和稳定

4.5 中国产业园区招商模式

4.5.1 产业园区招商模式概述

（1）国内产业园招商典型模式

（2）主要招商模式对比分析

4.5.2 产业园区招商现状

4.5.3 产业园区创新招商模式探索

（1）资本招商模式

（2）产业生态链招商模式

（3）飞地招商模式

（4）众创孵化模式

（5）双向对流模式

4.5.4 产业园区创新招商模式成功案例

（1）西安高新区

（2）成都高新区

1）园区发展情况简介

2）园区招商模式介绍

（3）苏州高新区

（4）新加坡裕廊工业园

（5）东湖高新区

4.5.5 新形势下产业园区招商模式趋势及建议

第5章：中国产业园区轻资产运营模式发展分析

5.1 中国产业园区轻资产运营发展概述

5.1.1 中国产业园区轻资产运营历程

5.1.2 中国产业园区轻资产运营特点

5.2 中国产业园区轻资产内容分析

5.3 中国产业园区轻资产发展商业模式

5.4 中国产业园区轻资产运营发展模式分析

5.4.1 中国产业园区轻资产运营模式分析

5.4.2 中国产业园区轻资产运营经营模式

5.4.3 中国产业园区轻资产运营盈利模式

5.5 中国产业园区轻资产运营现状

5.5.1 中国产业园区轻资产运营主体特征

5.5.2 中国产业园区轻资产运营市场现状

5.5.3 中国产业园区轻资产运营商竞争格局

5.6 中国产业园区轻资产招商模式分析

5.7 中国产业园区轻资产运营意义解读

第6章：中国产业园区轻资产运营模式详细解读

6.1 中国产业园区轻资产运营-资产证券化模式分析

6.1.1 资产证券化模式发展历程

6.1.2 资产证券化模式总体概述

6.1.3 资产证券化模式发展途径

6.1.4 产业园区资产证券化模式发展现状

6.1.5 产业园区资产证券化模式发展经验与不足

6.2 中国产业园区轻资产运营-产业服务平台模式分析

6.2.1 产业服务平台模式发展历程

6.2.2 产业服务平台模式总体概述

6.2.3 产业服务平台模式发展途径

6.2.4 产业园区产业服务平台模式发展现状

6.2.5 产业园区产业服务平台模式发展经验与不足

6.3 中国产业园区轻资产运营-产业投资基金模式分析

6.3.1 产业投资投资模式发展历程

6.3.2 产业投资基金模式总体概述

6.3.3 产业投资基金模式发展途径

（1）募集和投放方式

（2）退出方式

6.3.4 产业园区产业投资基金模式发展现状

6.3.5 产业园区产业投资基金模式发展经验与不足

6.4 中国产业园区轻资产运营-开发性PPP模式分析

6.4.1 开发性PPP模式发展历程

6.4.2 开发性PPP模式总体概述

6.4.3 开发性PPP模式发展途径

6.4.4 产业园区开发性PPP模式发展现状

6.4.5 产业园区开发性PPP模式发展经验与不足

第7章：中国产业园区轻资产运营商发展分析

7.1 中国产业园区轻资产不同主体发展分析

7.2 中国产业园区轻资产-产业开发商

7.2.1 产业开发商发展概述

7.2.2 产业开发商轻资产产业园布局现状

7.2.3 产业开发商轻资产产业园发展模式

7.2.4 产业开发商轻资产运营优势/不足

7.3 中国产业园区轻资产-专业资产运营商

7.3.1 专业资产运营商发展概述

7.3.2 专业资产运营商轻资产产业园布局现状

7.3.3 专业资产运营商轻资产产业园发展模式

7.3.4 专业资产运营商轻资产运营优势/不足

7.4 中国产业园区轻资产-专业服务商

7.4.1 专业服务商发展概述

7.4.2 专业服务商轻资产产业园布局特点

7.4.3 轻资产产业园专业服务商具体分析

（1）专业招商服务商发展分析

（2）产业园区物业服务商发展分析

（3）智慧园区服务商发展分析

7.4.4 专业服务商轻资产产业园发展模式

7.4.5 专业服务商轻资产运营优势/不足

第8章：中国产业园区轻资产运营企业布局案例

8.1 中国产业园区轻资产运营企业布局梳理与对比

8.2 中国产业园区轻资产运营企业布局分析

8.2.1 上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司

（1）企业发展历程及基本信息

1）发展历程

2）基本信息

3）股权结构

（2）企业业务架构及经营情况

1）企业业务架构

2）企业经营状况

（3）企业产业园区轻资产运营发展模式

（4）企业产业园区轻资产运营业务布局及发展状况

（5）企业产业园区轻资产运营业务最新布局动向追踪

1）企业研发投入情况追踪

2）企业轻资产运营业务其他相关布局动态追踪

（6）企业产业园区轻资产运营业务布局&发展优劣势分析

8.2.2 上海锦和商业经营管理股份有限公司

（1）企业发展历程及基本信息

1）发展历程

2）基本信息

3）股权结构

（2）企业业务架构及经营情况

1）企业业务架构

2）企业经营状况

（3）企业产业园区轻资产运营发展模式

（4）企业产业园区轻资产运营业务布局及发展状况

（5）企业产业园区轻资产运营业务最新布局动向追踪

1）企业研发投入情况追踪

2）企业轻资产运营业务其他相关布局动态追踪

（6）企业产业园区轻资产运营业务布局&发展优劣势分析

8.2.3 清控科创控股股份有限公司

（1）企业发展历程及基本信息

1）发展历程

2）基本信息

3）股权结构

（2）企业业务架构及经营情况

1）企业业务架构

2）企业经营状况

（3）企业产业园区轻资产运营发展模式

（4）企业产业园区轻资产运营业务布局及发展状况

（5）企业产业园区轻资产运营业务最新布局动向追踪

（6）企业产业园区轻资产运营业务布局&发展优劣势分析

8.2.4 华夏幸福基业股份有限公司

（1）企业发展历程及基本信息

1）发展历程

2）基本信息

3）股权结构

（2）企业业务架构及经营情况

1）企业业务架构

2）企业经营状况

（3）企业产业园区轻资产运营发展模式

（4）企业产业园区轻资产运营业务布局及发展状况

（5）企业产业园区轻资产运营业务最新布局动向追踪

1）企业研发投入情况追踪

2）企业轻资产运营业务其他相关布局动态追踪

（6）企业产业园区轻资产运营业务布局&发展优劣势分析

8.2.5 中城新产业控股集团有限公司

（1）企业发展历程及基本信息

1）发展历程

2）基本信息

3）股权结构

（2）企业业务架构及经营情况

1）企业业务架构

2）企业经营状况

（3）企业产业园区轻资产运营发展模式

（4）企业产业园区轻资产运营业务布局及发展状况

（5）企业产业园区轻资产运营业务最新布局动向追踪

（6）企业产业园区轻资产运营业务布局&发展优劣势分析

8.2.6 北京中关村信息谷资产管理有限责任公司

（1）企业发展历程及基本信息

1）基本信息

2）股权结构

（2）企业业务架构及经营情况

1）企业业务架构

2）企业经营状况

（3）企业产业园区轻资产运营发展模式

（4）企业产业园区轻资产运营业务布局及发展状况

（5）企业产业园区轻资产运营业务最新布局动向追踪

（6）企业产业园区轻资产运营业务布局&发展优劣势分析

8.2.7 亿达中国控股有限公司

（1）企业发展历程及基本信息

1）发展历程

2）基本信息

3）股权结构

（2）企业业务架构及经营情况

1）企业业务架构

2）企业经营状况

（3）企业产业园区轻资产运营发展模式

（4）企业产业园区轻资产运营业务布局及发展状况

（5）企业产业园区轻资产运营业务最新布局动向追踪

（6）企业产业园区轻资产运营业务布局&发展优劣势分析

8.2.8 深圳企生活运营服务有限公司

（1）企业发展历程及基本信息

1）发展历程

2）基本信息

3）股权结构

（2）企业业务架构及经营情况

（3）企业产业园区轻资产运营发展模式

（4）企业产业园区轻资产运营业务布局及发展状况

（5）企业产业园区轻资产运营业务最新布局动向追踪

（6）企业产业园区轻资产运营业务布局&发展优劣势分析

8.2.9 中电光谷联合控股有限公司

（1）企业发展历程及基本信息

1）发展历程

2）基本信息

3）股权结构

（2）企业业务架构及经营情况

1）企业业务架构

2）企业经营状况

（3）企业产业园区轻资产运营发展模式

（4）企业产业园区轻资产运营业务布局及发展状况

（5）企业产业园区轻资产运营业务最新布局动向追踪

（6）企业产业园区轻资产运营业务布局&发展优劣势分析

8.2.10 上海张江高科技园区开发股份有限公司

（1）企业发展历程及基本信息

1）基本信息

2）股权结构

（2）企业业务架构及经营情况

1）企业业务架构

2）企业经营状况

（3）企业产业园区轻资产运营发展模式

（4）企业产业园区轻资产运营业务布局及发展状况

（5）企业产业园区轻资产运营业务最新布局动向追踪

（6）企业产业园区轻资产运营业务布局&发展优劣势分析

8.3 中国产业园区物业服务企业布局分析

8.3.1 绿城服务集团有限公司

（1）企业发展历程及基本信息

1）发展历程

2）基本信息

3）股权结构

（2）企业业务架构及经营情况

1）企业业务架构

2）企业经营状况

（3）企业产业园区物业服务业务布局及发展状况

（4）企业产业园区物业服务业务最新布局动向追踪

（5）企业产业园区物业服务业务布局&发展优劣势分析

8.3.2 中海物业管理有限公司

（1）企业发展历程及基本信息

1）发展历程

2）基本信息

3）股权结构

（2）企业业务架构及经营情况

1）企业业务架构

2）企业经营状况

（3）企业产业园区物业服务业务布局及发展状况

（4）企业产业园区物业服务业务最新布局动向追踪

（5）企业产业园区物业服务业务布局&发展优劣势分析

8.3.3 深圳市特发服务股份有限公司

（1）企业发展历程及基本信息

1）发展历程

2）基本信息

3）股权结构

（2）企业业务架构及经营情况

1）企业业务架构

2）企业经营状况

（3）企业产业园区物业服务业务布局及发展状况

（4）企业产业园区物业服务业务最新布局动向追踪

（5）企业产业园区物业服务业务布局&发展优劣势分析

8.3.4 深圳天安智慧园区运营有限公司

（1）企业基本信息

1）股权结构

（2）企业业务架构及经营情况

1）企业业务架构

2）企业经营状况

（3）企业产业园区物业服务业务布局及发展状况

（4）企业产业园区物业服务业务最新布局动向追踪

（5）企业产业园区物业服务业务布局&发展优劣势分析

第9章：中国产业园区轻资产运营案例研究

9.1 万科前海企业公馆

9.1.1 项目简介

9.1.2 轻资产运营模式-REITs

9.2 TCL数码工业园

9.2.1 项目简介

9.2.2 轻资产运营模式-合作开发

9.3 中集创谷产业园

9.3.1 项目简介

9.3.2 轻资产运营模式-轻资产服务平台

9.4 联东U谷雅泰产融示范区

9.4.1 项目简介

9.4.2 轻资产运营模式-合作开发

9.5 中关村壹号

9.5.1 项目简介

9.5.2 轻资产运营模式-合资运营

（1）产业服务平台

1）政策服务

2）技术服务

3）金融服务

4）市场服务

5）人才服务

6）圈层服务

（2）企业服务平台

1）物业监管服务

2）生活/商务服务

9.6 东莞众创金融街

9.6.1 项目简介

9.6.2 轻资产运营模式-委托运营

9.7 GE北京科技园（BTP）项目

9.7.1 项目简介

9.7.2 轻资产运营模式-载体代建

9.8 沃森生物新冠疫苗大兴基地

9.8.1 项目简介

9.8.2 轻资产运营模式-综合运营

9.9 杭州梦想小镇

9.9.1 项目简介

9.9.2 轻资产运营模式-委托运营

第10章：中国产业园区轻资产运营发展路径分析

10.1 产业园区轻资产运营规划前期准备

10.2 产业园区轻资产运营发展路径分析

10.2.1 产业园区轻资产运营资源培育路径

10.2.2 产业园区轻资产运营产业链整合路径

10.2.3 产业园区轻资产运营价值链整合路径

10.2.4 产业园区轻资产运营创新迭代路径

10.3 产业园区轻资产运营发展风险及应对建议

10.3.1 产业园区轻资产运营发展风险

（1）政策风险

（2）经营风险

（3）投资风险

10.3.2 产业园区轻资产运营发展风险应对建议

（1）政策风险应对建议

（2）经营风险应对建议

（3）投资风险应对建议

10.4 产业园区轻资产运营发展路径建议

10.4.1 发展路径建议-宏观层面

10.4.2 发展路径建议-内部经营

图表1：产业园区分类-按园区功能特征划分

图表2：产业园区分类-按园区经营活动特征划分

图表3：产业园区分类-按产业园区级别划分

图表4：中国产业园区分类体系

图表5：产业园区功能

图表6：产业园区发展历程

图表7：产业园区生态系统聚链的发展路径

图表8：产业园区生态系统的发展演进

图表9：中国产业园区发展模式演变

图表10：轻资产运营主要内容与特点

图表11：产业园区重资产及轻资产运营模式对比分析

图表12：2010-2023年中国GDP增长走势图（单位：万亿元，%）

图表13：2010-2023年中国三次产业结构（单位：%）

图表14：2010-2023年中国第三产业增加值及增速（单位：万亿元，%）

图表15：部分国际机构对2024年中国GDP增速的预测（单位：%）

图表16：中国产业园区轻资产运营发展与宏观经济相关性分析

图表17：2019-2023年中国房地产开发投资额（单位：万亿元）

图表18：2011-2023年中国城镇人口规模及城镇化率（单位：万人，%）

图表19：中国城市化进程发展阶段

图表20：社会环境对中国产业园区发展的影响分析

图表21：截至2024年国家层面产业园区轻资产运营政策汇总及解读

图表22：截至2023年各省市中国产业园区发展重点政策规划汇总

图表23：国家“十四五”规划产业园区相关发展要点

图表24：《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》解读

图表25：中国产业园区轻资产运营SWOT分析

图表26：截至2024年中国产业园区数量（单位：个）

图表27：2006-2024年中国开发区数量（单位：家）

图表28：截至2024年1月中国开发区数量结构（单位：家，%）

图表29：2011-2023年国家级经济技术开发区固定资产投资及其占比情况（单位：万亿元，%）

图表30：截至2023年全国产业园区总建筑面积测算（单位：%）

图表31：2019-2023年高新区经营效益分析（单位：万亿元，%）

图表32：2017-2023年国家级经开区经营效益分析（单位：万亿元，个）

图表33：2017-2023年中国主要园区开发企业经营情况（单位：亿元，%）

图表34：2023年中国园区高质量发展百强

图表35：2023年中国百强园区区域分布（单位：个）

图表36：2023年中国百强园区不同园区类型结构及经营情况（单位：个，%，亿元，家）

图表37：园区发展阶段

图表38：中国产业园区开发运营关键要素

图表39：政府主导开发模式分析

图表40：企业主导开发模式分析

图表41：政企合作开发模式分析

图表42：投资运营模式

图表43：服务运营模式

图表44：土地盈利模式

图表45：产业运营模式

图表46：不同类型的企业运营产业园的优劣势对比

图表47：新形势下产业园区运营模式建议

图表48：产业载体构建盈利模式

图表49：产业载体构建盈利模式

图表50：金融运作盈利模式

图表51：国内产业园招商典型模式

图表52：主要招商模式对比分析

图表53：中国产业园区招商现状

图表54：成都高新区“TSPPP”计划实施路径

图表55：东湖高新区“互联网+”招商运营模式

图表56：产业园区招商模式发展趋势

图表57：中国产业园区轻资产运营发展历程

图表58：中国产业园区轻资产运营特点分析

图表59：中国产业园区轻资产内容分析

图表60：中国产业园区轻资产运营模式对比分析及代表性案例

图表61：中国产业园区轻资产运营模式对比分析及代表性案例

图表62：中国产业园区轻资产运营经营模式对比分析

图表63：中国产业园区轻资产运营盈利模式分析

图表64：中国产业园区轻资产运营主体特征分析

图表65：2022-2023年产业园区开发运营商开展轻资产业务占比（单位：%）

图表66：2023年中国园区开发运营商参与轻资产业务方式（单位：%）

图表67：2022-2023年中国园区轻资产运营商5强企业业务布局

图表68：中国产业园区轻资产招商模式分析

图表69：中国产业园区轻资产运营意义解读

图表70：中国资产证券化模式发展历程

图表71：中国产业园区轻资产运营资产证券化模式发展途径分析

图表72：截至2023年中国产业园类公募REITs汇总

图表73：中国产业公共服务平台模式发展历程

图表74：中国产业公共服务平台核心功能

图表75：产业园区产业服务平台模式发展途径

图表76：中国产业园区产业服务平台建设代表性案例分析

图表77：产业园区产业服务平台模式发展经验与不足

图表78：中国产业投资基金行业发展历程

图表79：产业园区产业投资基金模式发展途径

图表80：中国产业投资基金的募集方式介绍

图表81：中国产业投资基金的投放方式介绍

图表82：中国产业投资基金的主要退出方式介绍

图表83：截至2023年清控科创产业投资基金投资阶段分布-按投资事件数量（单位：%）

图表84：中国产业园区产业投资基金模式发展经验与不足

图表85：中国PPP模式发展阶段及标志性政策

图表86：PPP模式发展途径

图表87：华夏幸福产业新城运营模式

图表88：中国产业园区开发性PPP示范项目汇总（单位：亿元）

图表89：产业园区开放性PPP模式发展经验与不足

图表90：中国产业园区轻资产不同主体发展分析

图表91：代表性产业地产开发商轻资产产业园布局现状

图表92：产业开发商轻资产产业园发展模式

图表93：产业开发商轻资产运营优势/不足

图表94：专业资产运营商轻资产产业园发展模式

图表95：专业资产运营商轻资产运营优势/不足

图表96：专业服务商轻资产产业园布局特点

图表97：2023全国产业招商品牌影响力TOP6招商业务布局

图表98：中国代表性产业园区物业服务商

图表99：中国代表性智慧园区服务商

图表100：专业服务商轻资产产业园发展模式

图表101：专业服务商轻资产运营优势/不足

图表102：中国产业园区轻资产运营企业布局梳理与对比

图表103：上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司发展历程

图表104：上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司

图表105：截至2024年1月上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司股权结构（单位：%）

图表106：2023年上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司营收结构（单位：%）

图表107：2019-2023年上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司营业收入及净利润情况（单位：亿元）

图表108：上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司经营模式

图表109：截至2023年上半年上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司园区经营现状（单位：个，万平方米）

图表110：2018-2023年上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司研发投入规模及占比（单位：万元，%）

图表111：上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司轻资产运营业务布局优劣势分析

图表112：上海锦和商业经营管理股份有限公司发展历程

图表113：上海锦和商业经营管理股份有限公司

图表114：截至2024年1月上海锦和商业经营管理股份有限公司股权结构（单位：%）

图表115：2023年上海锦和商业经营管理股份有限公司营收结构（单位：%）

图表116：2019-2023年上海锦和商业经营管理股份有限公司营业收入及净利润情况（单位：亿元）

图表117：上海锦和商业经营管理股份有限公司经营模式

图表118：截至2023年上半年上海锦和商业经营管理股份有限公司园区经营现状（单位：个，万平方米）

图表119：2018-2023年上海锦和商业经营管理股份有限公司研发投入规模及占比（单位：万元，%）

图表120：上海锦和商业经营管理股份有限公司轻资产运营业务布局优劣势分析

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