2019年物流地产如何布局？如何盈利？

 物流地产的概念最早是由美国普洛斯公司提出并实践的，总体来说，是指根据物流企业的需求，选择合适的地点，投资建设企业业务发展所需的物流设施，包括物流仓库、配送中心、分拨中心等。

物流地产是物流服务和房地产服务一体化的产物。现代化物流产业不仅包括物流仓库等设施的租赁，还包含为客户提供物流基础设施开发，和相关配套的物业管理服务，如园区租赁、园区运营、基金运营等。

政策扶持力度持续增大

物流地产行业是目前地产行业内增速最快的子领域，也是政策上最为支持的领域。

物流地产领域百舸争流

近年来，伴随着全国住宅市场供求关系的转变，销售速度的放缓，房地产开发企业纷纷谋求转型，追求可持续发展，物流地产成为众多房地产开发企业关注的对象。此外，由于普遍看好物流地产的发展前景，金融机构、物流企业、电子商务企业也纷纷跨界进入物流地产领域。

物流地产在哪布局?

一线城市周边卫星城以及一带一路沿线城市是其首选。一线城市拿地成本居高不下、物流用地供给短缺，而其周边城市在土地供给、地价以及用工成本上均有较高的性价比，且租金未必低，利于承接核心城市外溢需求，因此大多物流地产商将“立足二线，服务一线”。

拥有便利的交通作为重要支撑的城市也是重要考量因素。便利的交通如紧临港口、交通主干道枢纽、铁路以及机场等。

物流地产到底如何盈利?

传统物流地产商收入来源主要包含租金、管理服务费以及土地增值收益等。而单纯依靠上述收入来源却无法实现资金的快速回收。因此近年物流地产基金受到了越来越多的关注。物流地产基金让物流地产的开发、运营和收购形成有机循环，从而得以迅速扩张。

物流地产基金的重要作用

增加外部资金，转变资产持有模式。物流地产行业是一个典型的重资产行业——资金投入大，利润回报低，而通过设立物流地产基金的方式，开发、运营物流地产的企业可以逐渐转变为轻资产企业。也就是说，较之传统资产持有方式，物流地产基金模式大幅降低了自有资金的需求量。

降低融资成本，提高资金利用效率。由于在先开发的物流地产占用了大量资金，后续扩张的融资成本很可能会上升。而随着物流地产基金的介入，物流地产项目稳定运营之后即可出售给基金，开发成本在2-3年内便可回笼，同时还提前取得收益。迅速回笼的资金又可用于开拓新的市场，资金利用效率大幅提升。

结语

虽然物流地产有极大的发展空间，颇受资本喜爱，但同时也面临多重挑战，比如：土地有效供应不足，投资周期较长、行业竞争加剧等。从物流地产行业来看，除少数企业具有较为成熟的产品外，一些本土物流地产商在产品服务定位和持续盈利上凸显短板，多数物流地产企业依旧在探索盈利模式。