从普洛斯法则看物流园区如何做好运营管理？

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物流园区作为物流业发展到一定阶段时产生的新兴物流管理方式，在日本、德国等发达国家已得到快速发展。我国从20世纪90年代起兴起了物流园区建设热潮，一些发达地区和省份也纷纷开始筹建物流园区。因而，探讨物流园区有效的运营管理模式，具有很强的现实意义。

我国物流园区运营管理现状

物流园区入驻商贸企业、快递企业、电商企业、加工制造企业和公路专线企业占比较高，信息服务、金融保险等企业也有入驻，反映出入驻企业类别呈现多元化态势，物流生态圈逐步形成。从入驻企业的规模实力来看，4A、5A级物流企业和世界500强企业已有一定比例。

此外，70.1%物流园区运营管理主体为企业自主，27.3%园区由政府设立管委会管理;部分园区委托第三方专业运营管理机构进行管理，但占比不大。

图表：2017年中国物流园区运营管理情况(单位：%)

“黑货”和“白货”是铁路部门对不同货物种类的俗称。“黑货”主要指煤炭、矿石、钢材、有色金属等大宗物资，“白货”主要指农副土特产品、食品、药品、水产品、日用品、邮件、快递件等日常生活消费品。本次调查列出18个主要商品品类。调查结果显示，物流园区平均流转6种商品品类，其中流转“白货”品类的园区占比较大，食品、日用品、农副土特产品等占比靠前。表明消费升级驱动物流结构变化，园区流转商品“白货”占比增大。

在投入运营的园区中，一半左右的入驻企业收入以物流业务为主。其中，28.5%的园区入驻企业物流业务占总收入的比值达90%以上。越来越多的园区开始利用自身平台优势，整合当地物流资源，介入物流业务活动。物流园区自身收入从物业收入向物流业务收入、商品贸易收入等多元化方向发展。69%的园区收入中有物流业务收入，37%的园区从事商品贸易，还有53%的园区开拓了其他业务。

图表：2017年中国物流园区业务覆盖情况(单位：%)

普洛斯是新加坡上市、全球领先的物流基础设施服务商和提供商，在具体的运营管理中，普洛斯提出了“双C法则”。第一，资金。第二，客户。

普洛斯一直保持90%的出租率，有四点原因：首先，普洛斯的物流园区定位很清晰。普洛斯对整个物流园区投资建设有很严密的项目评估流程，通过这个评估流程，客户需求的分析，很明确要建设什么样的园区，在哪里投资建园区。

第二，有效的客户管理系统。有了客户，就需要把客户很好管理起来。普洛斯有一整套CRM的系统，对客户全程跟踪，这样能够更好地满足客户未来的扩张。

第三，全面的激励和营销。物流园区很重要的指标是出租率，无论是普洛斯前线的物业经理，还是办公室的文职人员，有时间都会去推销普洛斯。

第四，注重客户满意率。中国物流园区还处于比较初级的阶段，有很多新技术、新方法可以引入。普洛斯在这方面也在不断地提升和探讨，希望通过这样的提升和探讨，不断满足客户日益增长的多样化需求。